전세계약서 잘못 쓰면 보증금 날립니다…｜2025년 초보자를 위한 계약서 작성법 [임차인 편]

 

전세사기, 깡통전세 시대에선 계약서 하나도 전략입니다. 

전세계약서의 각 항목을 어떻게 써야 보증금을 안전하게 지킬 수 있는지, 

전문가 시선으로 조목조목 알려드립니다.

 

 

핵심 요약

 

각 항목마다 실제 사례나 생생한 실수 경험 추가
독자 공감 유도 문장 삽입 (특히 20~40대 1인 가구·신혼부부 기준)
자주 겪는 함정 포인트를 “이건 꼭 조심하세요!” 식으로 콕 집어 전달
계약서 항목마다 “당신이 꼭 알아야 할 포인트” 형식으로 전문가 멘트

 

 

1. 전세계약서, 아직도 부동산만 믿고 쓰시나요?

 

“부동산 중개사가 다 알아서 해주겠지”
“양식대로 써도 문제 없겠지”

…이렇게 생각하고 전세계약서 작성했다가,
📌 보증금 못 돌려받고 소송 중인 사람들 정말 많습니다.

실제로 한 자취생은,
임대인 이름과 등기부상 소유자가 다르다는 사실을 모르고 계약했다가
계약금 500만 원을 날리고, 보증금 반환소송까지 가는 사태를 겪었습니다.

👉 계약서는 부동산이 쓰는 게 아니라 내가 점검해야 하는 문서입니다.
2025년, 계약서 한 장이 내 인생을 바꿀 수 있어요.

 

 

 

2. 계약서 양식, 어디서 구하고 어떻게 써야 할까?

 

📎 현실 꿀팁
부동산에 가면 낡은 복사본 계약서를 주는 경우도 있습니다.
→ 반드시 국토부 표준 전세계약서 양식 요청하세요.
→ 직접 출력해 가는 것도 추천 (정부24, LH, HUG에서 다운로드 가능)

✍️ 사용자 경험 예시
“중개사가 계약서를 작성해줬는데, 특약이 빠진 걸 나중에야 알았어요.
나중에 분쟁 났을 때 법적으로 보호 못 받더라고요…”

👉 부동산이 ‘알아서’ 써준 계약서, 절대 그대로 믿지 마세요.

 

 

 

3. 계약서 항목별, 반드시 점검해야 할 포인트들

 

 

'계약 당사자 확인' (이름이 다르면 계약 무효가 될 수도!)

- 등기부등본상 소유자 = 계약서상 임대인이 반드시 일치해야 합니다.
- 가족·지인의 이름으로 계약할 경우 위임장과 임대인 인감증명서 필수!

👉 “실제로는 자녀 명의인데, 부모가 계약을 했어요.
나중에 자녀가 계약 무효 주장해 문제가 됐어요…” (실제 사례)

'임대 목적물' (주소 틀리면 보증금 보호도 못 받음)

- 동·호수, 주소, 집명까지 정확히 적기
- 지하, 반지하 등은 층수 정확하게 명시하지 않으면 보험 거절 가능성 있음

 

보증금 & 계약금 (입금 계좌 주의!)

- 임대인 명의 계좌로만 이체하세요.
- 다른 명의자 계좌로 보냈다가, “나는 돈 받은 적 없다”는 말 듣는 사례 다수 존재

 

계약 기간

- 자동연장 관련 항목 반드시 체크
- 갱신청구권 사용 여부도 기재해 두면 분쟁 방지 가능

 

 

 

 

4. 특약사항, 한 줄로 수천만원 지킨다

 

부동산에서 자주 빠뜨리는 항목,
하지만 전문가가 가장 먼저 보는 항목이 바로 이 특약사항입니다.

🎯 특약에 꼭 넣어야 할 핵심 문장★

“임대인은 본 계약일 이후, 해당 부동산에 대해 추가 담보 설정, 근저당권 설정, 대출 실행을 하지 않기로 하며, 위반 시 임차인은 계약 해지 및 보증금 반환, 손해배상을 청구할 수 있다.”

-> 이 한 줄이 임대인이 뒤통수 치는 걸 법적으로 막아주는 조항입니다.

 

☆실전 경험자의 조언
“처음엔 특약을 넣자고 했더니 중개사가 ‘괜찮아요~ 안 해도 돼요’ 하더라고요.
근데 제가 우겨서 넣었고, 진짜 계약 후 두 달 만에 임대인이 대출 받으려다 은행에서 거절당했대요.
그 조항 없었으면 내 보증금 날릴 뻔했어요.”

 

 

 

5. 계약 직후 반드시 해야 할 3가지

 

① 등기부등본 재확인 (계약 후에도 변동 생길 수 있음)
→ 계약일 다음날, 다시 한번 등기부등본을 열람해 보세요.
→ 갑자기 근저당이 새로 생겼다면 바로 해지 요청 가능

 

② 전입신고 + 확정일자
→ 이 두 가지가 있어야 보증금 보호 가능
→ 확정일자 우선순위 = 보증금 회수 우선순위!

 

③ 보증보험 가입 여부 확인
→ 계약 후 보증보험 신청 가능한지 중개사에게 반드시 확인
→ SGI, HUG 모두 서류 기준 까다로움 → 계약서에 주소·항목 누락되면 가입 거절됨

 

 

 

6. 전세계약서 작성시 임차인에 유리한 특약 ★

 

※ 하기의 특약의 기재사항은 선택사항 입니다.

    임대인과의 마찰을 겪을 우려가 있으므로 가급적 신중하게 선택하여 기재하시길 바랍니다

 

- 임대인은 본 계약 체결일 이후, 해당 부동산에 대해 추가 근저당권 설정,

  담보제공, 대출 실행 등의 행위를 하지 않으며, 이를 위반할 경우

  임차인은 계약 해지 및 보증금 반환, 손해배상을 청구할 수 있다.

- 해당 부동산의 전입신고 및 확정일자 신청은 임차인이 계약 종료일까지

   자유롭게 수행할 수 있으며, 이에 대해 임대인은 이의를 제기하지 않는다.

- 보일러, 수도, 창문, 전등, 방충망, 배수구, 하수시설 등 기본설비의 고장은

  입주 후 7일 이내에 발견된 경우 임대인이 수리 비용을 부담한다.

- 임대인은 보증금 반환 시, 계약 종료일 이전까지 반환 일정을

  서면으로 통지하며, 만일 반환이 지연될 경우 연 10%의 지연이자를 부담한다.

- 계약 체결 당시 주택의 상태를 사진 또는 영상으로 기록하며,

  퇴거 시 이 자료를 기준으로 원상복구 여부를 판단한다.

- 본 계약과 관련된 모든 분쟁은 임차인의 거주지 관할 지방법원을 관할 법원으로 한다.

 

 

 

7. 마무리: 계약서, 이제는 내가 작성하는 시대

 

전세계약은 부동산이 작성해주는 종이가 아니라,
내 재산을 지키는 법률 문서입니다.

✔️ 등기부 못 보면 무방비
✔️ 계약서 항목 하나하나가 내 인생에 영향을 줍니다

✔️ 특약 없으면 위험! (부동산 계약에 있어서 특약은 법률상 기본 원칙상에서

    위반사항이 없다면 얼마든지 적용가능한 핵심 포인트)

-> 특약을 어떻게 적용했느냐에 따라서 사안의 쟁점이 소송으로 갔을때 천차만별의 판단이 갈림.