전세 사기 당하고 월세로 도망쳤습니다…｜2025년 꼭 알아야 할 전세 계약 체크리스트

 

2025년에도 '전세 사기는 현재진행형' 입니다.

 

내 '보증금을 지키기 위한 전세 계약 체크리스트'와

'월세로 전환할 때 꼭 확인해야 할 핵심 정보'를 알려드립니다.

 

 

 

요약 정보

 

- 전세 사기 유형:    깡통전세, 이중계약, 미등기 임대

- 체크리스트 핵심: 등기부등본 확인, 전입신고+확정일자 필수

- 월세 전환 시 팁:   전월세 전환율 계산기 활용 / 세액공제 체크

- 2025년 트렌드:    수도권 중심으로 ‘보증금 낮추고 월세 늘리기’ 확산

 

 

 

1. 전세 사기, 남 일 아닙니다

 

2023~2024년 사이

뉴스에서 끊임없이 보도된 단어 중 하나가 바로 **‘전세 사기’**입니다.
이전까지는 뉴스 속 이야기로만 생각했던 전세 사기.
하지만 실제로는 수도권, 특히 경기·인천·부산 지역에서 

사회초년생과 신혼부부를 노린 사례가 폭증했습니다.

보증금 수천만 원을 한순간에 날리는 것,
그건 ‘정보 부족’에서 시작되는 아주 현실적인 위기입니다.

 

 

2. 2025년 전세 사기 최신 유형

 

현재까지의 사례를 보면, 전세 사기의 양상은 점점 더 정교하고 교묘하게 변하고 있습니다.

 

❌ 깡통전세
→ 집값보다 전세보증금이 높은 구조.
→ 집주인이 대출을 갚지 못하면 경매로 넘어가면서 세입자는 보증금을 돌려받기 어려워집니다.

 

❌ 이중 계약
→ 같은 주택을 여러 명과 동시에 전세계약 후 보증금 편취.
→ ‘내가 첫 계약자’라고 착각하기 쉽습니다.

 

❌ 미등기 임대
→ 등기부등본에 없는 집주인과 계약하거나, 등기가 안 된 건물과 계약하는 유형
→ 전입신고도 확정일자도 보호받을 수 없음

 

 

 

 

3. 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 5가지 (강력 특약 조항 포함)

 

 

1) 등기부등본 열람 (무료, 인터넷등기소)

- 소유자, 근저당 설정 여부 반드시 확인
- 채권최고액이 보증금보다 클 경우 주의!

 

 

2) 전입신고 & 확정일자 받기 (동 주민센터 또는 정부24)

- 이 두 가지(전입신고+확정일자)를 해야만 보증금 보호 우선순위 발생

 

 

3) 보증보험 가입 확인

- 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)에서 제공
- 집주인이 거절할 경우, 계약 재검토 필요

 

 

4) 최근 실거래가 대비 보증금 비율 비교

- 주변 시세보다 지나치게 높은 보증금은 의심

 

 

5) 계약서 특약사항 필수 삽입 ★

- 계약서에는 다음과 같은 문구를 특약란에 명시하는 것이 매우 중요합니다:

- “계약일 이후 임대인은 해당 부동산에 대해 추가적인 근저당권 설정, 담보 대출 등을 하지 않는다.”

- 이 조항을 통해 계약 후 **집주인이 보증금보다 큰 대출을 설정하는 것(즉, 깡통 전세화)**을 사전에 막을 수 있습니다.

- 집주인이 이 조항을 거부하거나, **“괜찮아요, 그런 거 안 해요”**라고 말만 하고 특약 작성을 거절할 경우, 반드시 계약을 재고해야 합니다.

 

 

 

 

4. 월세 전환, 현명하게 접근하는 방법

 

보증금 돌려받기 불안하거나, 전세 자체가 위험하다고 느껴진다면?

 

-> 월세 전환이 대안이 될 수 있습니다. 하지만 무작정 전환하면 손해입니다.

 

 

A. 전월세 전환율 계산기 사용하기

 

국토부, 부동산114, KB국민은행 앱 등에서
보증금 대비 월세 환산이 유리한지 자동 계산 가능

 

 

B. 세입자 세액공제 혜택

 

월세 10% 세액공제 가능 (총급여 7천만원 이하 대상)
연말정산 대비 세금 절감 효과도 고려

 

 

C. 관리비 포함 여부 체크

 

월세 전환 시, 관리비가 별도일 경우 실질 부담이 커질 수 있음

 

 

 

5. 전세냐 월세냐? 내 상황에 맞는 선택 전략

 

 

✅ 보증금 여유가 있으면 ‘보증보험+전입+확정일자’ 세트로 전세 가능
✅ 자산 여유가 없다면, 월세+세액공제 조합이 장기적으로 유리

 

 

 

6. 맺음말: 내 돈을 지키는 진짜 사회공부

 

2025년에도 전세 사기는 끝나지 않았고, 더욱 교묘해지고 있습니다.
‘싸고 좋아 보이는 집’은 늘 위험을 동반합니다.
단지 내가 몰라서 당하지 않도록, 정보를 알고 대비하는 게 가장 강력한 무기입니다.